تجربه پروژه مسکن‌سازی شهرداری کلانشهر استانبول توسط KIPTAS

در ۲۰ اسفند | مجموعه علمی آموزشی, مقالات | توسط | دیدگاه بدون دیدگاه

خلاصه :

در حال حاضر مهاجرت بیش اندازه از مناطق روستایی به شهر استانبول موضوع روز است. مهاجران جدید با ساختن مسکن خود در محله‌های فقیرنشین در طول چند شب، منجر به رشد سریع و زودرس شهر می‌شوند. این امر انگیزه‌ای شد برای KIPTAS تا واحدهای مسکونی کوچکی به منظور  اجتناب از رشد زودرس شهر بسازد و مکان‌های امن و دنج برای افراد کم درآمد ارائه کند.

در حال حاضر KIPTAS در 12 منطقه اطراف شهر کار می‌کند. در زمین‌هایی کار می‌کنند که به طور کلی در بخش روستایی اطراف شهر قرار دارد و یا زمین‌هایی در داخل شهر که به مناطق قابل سکونت تبدیل و از نظر اقتصادی، برنامه‌ریزی شهری، زندگی اجتماعی و محیط‌زیست ارزشمند شده‌اند.

واحدهای مسکونی که به مردم تحویل داده شده، به مدت 48 ماه پرداخت اقساط دارد و در نتیجه، افراد کم درآمد (نسبت 60٪) احتمال خرید یک خانه برای خود پیدا می‌کنند. بین سال‌های 1995-1999، 16000 واحد مسکونی ساخته و 11000 واحد مسکونی به صاحبان آنها تحویل داده شد.

هدف اصلی KIPTAS این است که با حل مشکلات سکونتی که به دلیل سهل‌انگاری در طول سالیان به‌وجود آمده است، استانبول را شهری سازد که در آن هر کسی زندگی راحتتری داشته باشد.

این اصل ما است که از هر گونه تلاشی که ممکن است به ساختار تاریخی یا طبیعی شهر، منابع آب، جنگل و مناطق کشاورزی آسیب زند، جلوگیری کرده و تجاوز به آن را به دلیل مشکلات سکونت متوقف کنیم.

KIPTAS تا حد ممکن توجه زیادی به جنبه قدرت، کیفیت، محیط زیست و فرهنگ داشته است. و از لوکس بودن بیش از حد دوری کرده است.

شهرنشینی سریع در 50 سال گذشته واقعیت 50 سال گذشته این کشور است. تنها در سال 1960، 25 درصد از جمعیت برای زندگی به شهرها رفتند، با این حال این امر به سطوح زیر رسیده است:

33٪ در سال 1970

45٪ در سال 1980

65٪ در سال 1997

همانطور که در آمار زیر دیده می شود، استانبول در همه زمان‌ها شهر مهاجرت‌پذیری بوده است:

سال 1927- 700000 نفر

سال 1950- 983000 نفر

سال 1960-1882000 نفر

سال 1970-3000000 نفر

سال 1980-4750000 نفر

سال 1997-9000000 نفر

در حال حاضر بیش از نیمی از جمعیت استانبول در محله‌های فقیرنشین زندگی می‌کنند.

میلیون‌ها نفر از این افراد فاقد خدمات اساسی و زندگی بسیار پایین تر از استانداردها هستند. این امر به دلیل این واقعیت است که نیازهای مسکن آنها برآورده نمی‌شود، این شهرک‌های زاغه‌نشین‌‌ به طور مداوم گسترش می‌یابند. یک جنبه دیگر از مشکلات، آلودگی بصری است. بخش عمده‌ای از این شهر  از ساختمان‌های بدون گچ، سقف و بدون هیچ هماهنگی با ساختار توپوگرافی طبیعی، تاریخی، و یا از منظر ارتفاع و رنگ شهر، تشکیل شده است. فضای سبز به ازای هر نفر زیر M210 است. در حال حاضر، کیفیت ساختمان‌ها حتی در خود شهر نیز سوال برانگیز است. از نقطه نظر سلامت و ایمنی این ساختمان‌ها بیش از حد خطرناک هستند. جداسازی گرما، تهویه و کیفیت مواد مورد استفاده، حتی کاغذبازی‌ها (پروژه‌های معماری و غیره)، همه چیز سوال برانگیز است.

همین امر دلیلی شده است تا KIPTAS از 8 مارس 1995 پروژه‌های مسکن شهرداری شهر را به عهده گیرد. سرمایه این شرکت وابسته توسط شهرداری تأمین می‌شد.

تجربه پروژه مسکن‌سازی شهرداری کلانشهر استانبول توسط  KIPTAS

تجربه پروژه مسکن‌سازی شهرداری کلانشهر استانبول توسط KIPTAS

الف) اصول KIPTAS

  • ساخت واحدهای مسکونی مدرن و دلپذیر برای جلوگیری از P، و آگاهی از کیفیت و توسعه مسکن مقرون به صرفه، مشارکت در بازسازی محیط فیزیکی و اجتماعی مردم.
  • جلوگیری از هدر رفت بیش از حد بودجه عمومی و اراضی ایی که برای شهرنشینی غیرقانونی و زودرس مورد تجاوز قرار می‌گیرند.
  • تولید واحد‌های مسکونی به تعداد کافی برای از بین بردم مناطق زاغه‌نشین و تبدیل مناطق زاغه‌نشین به زمین‌های سبز، مدرن و دلپذیر.
  • ایجاد هارمونی سکونت و حمل و نقل، آموزش و پرورش، تجارت و صنعت.
  • ارتقاء افکار عمومی درباره مجوز قانونی مسکن‌سازی و اجرای آن توسط مقامات محلی.

ب) اهداف و مقاصد

هدف KIPTAS ساخت شهرهای مدرن با واحد‌های مسکونی مقرون به صرفه و بدون هیچ خسارتی با ساختار طبیعی و یا تاریخی شهر و درکوتاه مدت است.

در این چارچوب KIPTAS، تاکنون علاوه بر ساخت بیش از 10000 واحد مسکونی، در حال ساخت شهر دیگری با  18000 تا 20000 واحد مسکونی در فاز چهار منطقه‌ای به نام Basaksehir-Ýkitelli  است. ساخت 6015 واحد مسکونی پس از جستجوی زمین شروع شده و طرح های معماری (1000/1- 5000/1)، طرح های مکانی (500/1- 200/1) و طرح‌های طبقه‌ها (100/1) ریخته شده است.

علاوه بر این، هدف KIPTAS  تولید برنامه‌های جایگزین و تحقق آنها به منظور ساخت امکانات مسکن مقرون به صرفه برای هر سطح درآمد، همراه با تمام خدمات زیرساختی و امکانات زیست محیطی است.

راه حل‌های ارائه شده توسط KIPTAS

مشکل مسکن در کشور مزمن شده است که باید با مجوز مقامات محلی حل شود. در ادامه چارچوب سیاست‌های پیشنهاد شده توسط KIPTAS آمده که توسط مقامات محلی تنظیم شده است.

  1. تولید واحد‌های مسکونی جایگزین و مدرن با سرعت و هزینه کم.
  2. گسترش تمرکز شهرنشینی در برخی از مناطق خاص شهر به مناطق دیگری که نیاز است.
  3. تحقق طرح حمل و نقل مطابق با مراکز آموزشی، تجاری، صنعتی، گردشگری و مراکز تفریحی.
  4. اجرای پروژه های شهرک‌سازی جدید در خارج از شهر و کاشت درخت در مناطق مذکور.
  5. محفاظت از ساختار طبیعی و تاریخی شهر در حین ساخت واحد‌های مسکونی.
  6. انتقال افراد ساکن در محله‌های فقیرنشین به مناطق مسکونی تجهیز شده با امکانات آموزشی، فرهنگی، تجاری و اجتماعی و بدون مشکل زیرساختی.
  7. ساخت سهام مرتبط با واحدهای مسکونی برای خلاص شدن از شر مفهوم زاغه‌ها و درمان زاغه‌های موجود و بازگشت دوباره آنها به سیستم.

فعالیت‌ها

KIPTAS با هدف ساخت 50000 واحد مسکونی توسط شهردار وقت راه‌اندازی شد. اولین پروژه در منطقه Ýkitelli استانبول در 17 می 1999 بنیان نهاده شد. این پروژه، پروژه مسکن Basak – Hilal  نامیده شد. در سه سال کار در 12 منطقه آغاز شد:

3004 واحد مسکونی در  Basaksehir-Ikitelli  استانبول

1274 واحد مسکونی در Hilalsehir-Pendik استانبول

1276 واحد مسکونی در Hilalsehir-Pendik استانبول

در مجموع تحویل 5554  واحد مسکونی صاحبان به آنها.

تمام زیرساخت‌ها از جاده‌ها و فرعی‌ها، فاضلاب تا برق، آب، گاز، طراحی فضای سبز و چشم‌اندازها، زمین‌های بازی، پارکینگ، مراکز خرید، امکانات عبادت، بیمارستان‌ها، مدارس، مهد کودک، زمین فوتبال و غیره توسط KIPTAS اجرا و به خدمت گرفته شد.

در نتیجه، افراد کم درآمد، شانس داشتن یک خانه برای خود دارند که به شرط پرداخت 48 قسط ماهانه پس از 24 ماه پایان می‌یابد.

زمین پروژه واحدهای مسکونی توسط شهرداری شهر تهیه شد. این پروژه بزرگترین اولویت شهرداری بود، همچنین بودجه اولیه‌ای برای آن فراهم شد. KIPTAS کمپین بزرگ فروش برای این پروژه ایجاد کرد. با اعتماد به دست آمده از مردم، تمام واحدهای مسکن فروخته شد. صاحبان آنها را با 25٪ نقد و 75٪ مابقی در اقساط 48 ماهه خریداری کردند. این اقساط در حال حاضر به 84 ماه افزایش یافته است و برای هزینه‌ها از یکی از بانک‌های بزرگ کشور وام گرفته شد. به دلیل تورم بالا، لازم بود هر 6 ماه حدود 30٪ نرخ افزایش یابد. با قرارداد وام جدید این افزایش از بین رفت و واحدهای مسکونی برای سطح درآمد مقرون به صرفه بود. از خریداران واحدهای مسکونی M2 65 و M2 85 یک تعهد گرفته شد مبنی بر اینکه آنها ملکی برای خود ندارند تا از این امر که این خدمات در درجه اول به جامعه هدف می‌رسد، اطمینان حاصل شود. واحدهای مسکونی با کاهش 10٪ فروخته شدند فقط به این دلیل که مردم کم درآمد مسکن داشته باشند و شهرنشینی زودرس متوقف شود. واحدهای مسکونی بزرگتر به هر کسی که متقاضی خرید آن بود، فروخته شد.

در سال 1998، 80 ٪ از 6000 واحد مسکونی که برای فروش آماده شد تنها در 2 روز فروخته شد. و این امر نتیجه کار کردن با اعتماد مردم و مقرون به صرفه بودن واحدهای مسکونی بود. ثابت شد که واحدهای مسکونی ساخته شده توسط KIPTAS حداقل 20٪ ارزان‌تر از پروژه‌های مسکن‌سازی سایر نهادهای دولتی بوده است.

ارقام و اطلاعات دقیق پروژه‌های مسکن‌سازی فاز اول Ýkitelli و فاز دوم Kagýthane و Pendik (امکانات اجتماعی و زیرساخت‌های ایجاد شده و و برخی از ویژگی‌ها) در نمودار 1، 2، 3 و 4 نشان داده شده است.

‌بنابراین با شهرک‌سازی سالم به حفظ محیط‌ زیست کمک شد.

تجربه پروژه مسکن‌سازی شهرداری کلانشهر استانبول توسط  KIPTAS

تجربه پروژه مسکن‌سازی شهرداری کلانشهر استانبول توسط KIPTAS

مدت زمان: 

هر پروژه در 18-24 ماه تکمیل شده و به صاحبان تحویل داده شده است.

گام بعدی تشکیل تیم‌هایی برای مدیریت ساختمان‌ها پس از سکونت صاحبان در آنها بود. سیاست‌ها و برنامه‌های مدیریت مربوط به مسئولیت رسیدگی به هزینه‌های مشترک مانند امنیت، تعمیر و نگهداری، خدمات فنی به منظور حفظ ساختمان‌ها بود.

نتایج:

KIPTAS فعالیت‌های خود را به انجام رساند، و ما به هدف 50000 واحد مسکونی رسیدیم. تاکنون 16000 واحد ساخته شده‌اند و به این معنی است که 16000 زاغه، با تمام افرادی که در آنها بدون هیچ امکانات و خدمات زندگی می‌کردند، با پناهگاه مناسب جایگزین شده‌اند. به این روش، بخش‌‌های مدرن بعضی از شهرها، وارد سیستم شهری شد.

در سراسر کشور، KIPTAS بهترین عمل را داشت و نمونه قابل اجرایی برای شهرداری‌های دیگر شهرها مانند Kayseri و Adapazarý بود و آنها را برای اجرای پروژه‌های مشابه تحریک می‌کرد. محیط‌ زیست پایدار و سکونت و همچنین افراد ساکن در منطقه به خوبی در جامعه سالم پراکنده شدند. با قرارداد وام جدید، این اطمینان حاصل می‌شود که در  استانبول مشکل طولانی مدت شهرنشینی زودرس و درمان همه مناطق زاغه‌نشین موجود و جلوگیری از ساخت و ساز زاغه‌های جدید، حل خواهد شد.KIPTAS ، تعداد 50 زاغه را در طی پروژه واحدهای مسکونی M2 85 در Kucukbakkalkoy  استانبول با اقساط بلند مدت بازسازی کرد. اگر این عمل در سراسر استانبول گسترش یابد، روشی برای مناطق مسکونی مدرن سازگار با محیط زیست خواهد شد.

پایداری:

الف. ویژگی غالب منطقه Ikitelli این است که این منطقه با 400000 محل تجاری و عدم وجود ناحیه مسکونی در نزدیکی آن تا حدی صنعتی است. با استفاده از این پروژه مسکونی ثابت شده است ادغام صنعت مسکن‌سازی با کاهش ترافیک سازگار است.

ب. نیمی از پروژه مسکن‌سازی Pendik Hilal  در منطقه زاغه‌نشین تحقق یافته است. این امر ثابت کرده و مثال خوبی است که KIPTAS در حال تلاش برای از بین بردن این 500 منطقه زاغه‌نشین و تبدیل آن به  مسجد، مرکز خرید، محیط سبز زیبا و چشم‌نواز در این منطقه است.

در نتیجه، این همه کار انجام شده توسط KIPTAS ثابت می‌کند یک ویژگی سازگار به سوی چشم‌انداز سلامت شهر وجود دارد. KIPTAS در تلاش است پروژه‌های جدید در Ikitelli (فاز 2 و 4)، در Kagithane (پروژه مسکن Terasevler)، در Pendik (پروژه مسکن Yayalar) انجام دهد. علاوه بر این، واحدهای مسکونی لوکس و ویلا در مناطق معتبر شهر ساخته شده است و وجوه حاصل از فروش آن در پروژه‌های مسکن اجتماعی استفاده شده است.

طبیعت و محیط زیست با سیستم‌های فیلترینگ خاص در مناطقی که هیچ امکانات فاضلابی ندارند، محافظت می‌شوند. بنابراین پایداری در شرایط اکولوژی و محیط زیست به دست آمده است.

تولید همزمان :

در پروژه مسکن InIkitelli (فاز 4 6000 واحد مسکونی)، حرارت و برق 25مگاواتی تهیه می‌شود. 5 مگاوات از این انرژی به پروژه‌های مسکن KIPTAS اختصاص داده شده و بقیه آن به مشتریان فروخته می‌شود. انتظار می رود سود سالانه این امر حدود 4،750،000 دلار باشد. بر این اساس، خانه‌های KIPTAS  گرما و برق کم هزینه عرضه می‌شوند. تداوم فنی و اقتصادی همزمان با تولید به دست می‌آید.

تاریخ شروع: 1995/05/17

پنج سال گذشته اندازه کافی برای پرداخت وام و هزینه زمان بوده است. (اقساط واحدهای مسکونی که متعلق به مرحله بعد پروژه است تا اواخر سال 2003 طول خواهد کشید).

این پروژه بر اساس مراحل انجام شده تحقق می‌یابد و هر مرحله توسط کمپین فروش مرحله قبلی پشتیبانی می‌شود، بنابراین KIPTAS هیچ‌گاه بار مالی را تجربه نخواهد کرد. در حال حاضر، سیستم در مرحله‌ای است که خود را تامین مالی می‌کند. تداوم این امر جنبه مالی داشته است.

پیامدها:

  1. اگر آنچه در حال حاضر انجام شده 30 سال پیش انجام می‌شد، از حمله به محله‌های فقیرنشین و شهرنشینی زودرس در استانبول جلوگیری می‌شد. KIPTAS شدیداً معتقد است که اعتماد عمومی باید کسب شود. جدی‌ترین مشکلی که با آن مواجه بودند پیدا کردن زمین بود. بنابراین، KIPTAS باید به اجرای برنامه‌های توسعه مجاز بوده و از اراضی واگذار شده خزانه‌داری امور خارجه بهره‌مند می‌شد.
  2. برنامه فروش سریع m2 87 و m2 126 اجرا شد. واحدهای مسکونی بزرگتر و یا کوچکتر از آنهایی که ذکر شد به آرامی فروخته شدند.

ویلاهای m2 200 و m3 300 کاملا سریع و اگر حتی قیمت و سود بسیار بالا بود، فروخته شد. پروژه‌های مسکونی جدید به طور عمده و m2 87 و m2 126 بودند. مردم بیشتر جذب شرایط اقساط بلند مدت شدند. KIPTAS در حال حاضر وام‌های بانکی مشتریان را به بیش از 84 اقساط افزایش داده است.  اقساط ثابت و نرخ بهره به حداقل رسید.

قابلیت انتقال:

پروژه تمام شده با تمام زیرساخت‌ها، چشم‌اندازها و امکانات اجتماعی در طول کمپین فروش، اولویت و برتری داشت. این نوع از واحدهای مسکونی بیشتر مورد نظر و تقاضا داشته‌اند. تولیدکنندگان دیگر پروژه‌های مسکن‌سازی از آنچه که KIPTAS به دست آورد، استفاده کردند.

اندازه واحدهای مسکونی، قیمت و شرایط فروش :

شرایط KIPTAS به عنوان مثال در نظر گرفته و باعث رقابت به نفع مشتری می‌شد. ساختمان‌های (قالب تونلی- بتن مسلح) چندین طبقه (8-10 طبقه) که در برابر زلزله مقاوم هستند، به شدت مورد تقاضا بوده و تاثیر مثبتی بر فروش آنها داشته است. دانستن اینکه چگونه ساختمان‌هایی با تکنیک‌های جدید تولید می‌شود این امر را امکان‌پذیر خواهد کرد که فناوری‌های ساختمان‌سازی کم‌هزینه و سریع گسترش یابد.

FavoriteLoadingاضافه کردن به لیست علاقه مندی ها

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کد امنیتی * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

« »

Scroll to top