آیا باید خارجی‌ها را به خاطر قیمت بالای مسکن سرزنش کرد؟

در ۲۲ آبان | مجموعه علمی آموزشی, مقالات | توسط | دیدگاه بدون دیدگاه

آیا باید خارجی‌ها را به خاطر قیمت بالای مسکن سرزنش کرد؟

هرازچندگاهی مطلبی را می‌خوانم که چنین چیزی را می‌گوید: “هیچ راهی برای پایین آمدن اجاره بها در شهرهایی مثل نیویورک و سانفرانسیسکو وجود ندارد چرا که خارجی‌های پولدار همه چیز را می‌خرند و در نتیجه تقاضا بی‌نهایت است. بنابراین درواقع هیچ دلیلی برای مجوز دادن به آپارتمان‌های جدید وجود ندارد چراکه خارجی‌ها همه‌ی آنها را می‌خرند.”

این استدلال در سطح تئوری کاملاً درست است: به عنوان مثال در صورتی که تمامِ یک شهر آنقدر گران باشد که تنها سرمایه‌گذاران خارجی پولدار بتوانند از مخارج زندگی در آن بربیایند. اما اینطور به نظر نمیرسد که این استدلال با واقعیت اجتماعی شهری که من با آن آشنا هستم (نیویورک) تناسبی داشته باشد.

اگرکه تقاضا اساساً بینهایت باشد، در این صورت شواهد باید چیزی غیر از نرخ‌های بالای املاک و مستغلات را نشان دهند. برای مثال، اگر که نیویورک سریعتر از هر شهر دیگری در آمریکا رشد می‌کرد، در آن صورت ممکن بود استدلالی معتبر برای اینکه تقاضا بینهایت باشد وجود داشته باشد. درواقع بسیاری از شهرهای ارزان‌قیمت بسیار سریع‌تر از نیویورک رشد کرده و از اجاره‌بهای پایین‌تری برخوردار هستند. شهرهای آستین و رالیج (که هردو ارزان‌تر از نیویورک هستند) بین سال‌های 2000 و 2010 تا 20 و 46 درصد رشد کرده‌اند، درحالیکه رشد نیویورک در همین بازه کمتر از 10 درصد بوده است.

می‌توان چنین استدلال کرد که نیویورک شباهتی به سایر شهرهای با رشد بالا ندارد چراکه شمار خارجی‌های پولدار آنقدر زیاد است که نیویورک را به شهری با رشد بالا بدل می‌سازد. به عنوان مثال، در صورتی که نیویورک در هر دهه نه تنها مجبور به اسکانِ نیم میلیون سکنه بلکه سه میلیون خارجی پولدار که به دنبال خانه‌ی دوم هستند بود ، این جمعیت مصرف‌کننده‌ی مسکن بود که باید حدود 45 درصد بیش از دهه گذشته رشد می‌کرد، یعنی چیزی حدودِ سطح افزایش جمعیتی شهر رالیج. اما آیا واقعا در بازار مسکن نیویورک اینقدر خارجی پولدار وجود دارد؟

گمان نمیکنم. طبق مقاله‌ای که در نیویورک تایمز راجع به شر سرمایه گذاری خارجی در بازار مسکن نیویورک چاپ شد، “هر ساله حدود 8 میلیارد دلار خرج مسکن هایی می‌شود که هرکدام 5 میلیون دلار می‌ارزند”. من محاسبه کرده‌ام که حتی اگر هر خانه 5 میلیون دلار ارزش داشته باشد و نه حتی یک پنی بیشتر، باید 1600 تا از این خانه‌ها وجود داشته باشد. درواقع، برخی خانه‌ها بیشتر می‌ارزند بدین ترتیب شمار واقعیِ خانه‌های فوق‌العاده گران کمتر است (و البته شمارِ چنین خانه‌هایی که توسط خارجی‌ها خریداری می‌شوند هنوز هم کمتر است). در شهری با 8 میلیون جمعیت (و در نتیجه چند میلیون خانوار)، هزاران پولدار مثل قطره‌ای است میان یک دریا، حتی اگر ثروت آنها نفوذ نامتناسب و انگشت نمایی برایشان بیاورد.

علاوه براین، چنین به نظر می‌رسد که اگر نیویورک واقعاً غرق در میلیون‌ها خارجی میلیاردر بود، نرخ مسکن حتی گران‌تر از هم اکنون بود. آخرین سالی که در نیویورک بودم (14-2013) در یک استودیوی 448 متر مربعی در میدتاون زندگی می‌کردم و هر ماه 2330 دلار اجاره‌اش را میدادم (همان آپارتمان الان 2680 دلار اجاره‌اش است). این قیمت طبق استانداردهای سیاره زمین بسیار بالاست – اما طبق استانداردهای الیگارش میلیاردرهای خارجی سیاره (FBO) هیچی نیست. کدام از خودراضیِ FBO‌ای در یک استودیوی 450 متری زندگی می‌کند؟ و کدام از خودراضیِ FBO‌ای کمتر از 3000 دلار در ماه اجاره می‌دهد؟ نمیدانم FBO‌ای ها چقدر درمی‌آورند اما حدس می‌زنم که متوسط درآمد FBO حداقل 10 میلیون دلار در سال باشد (1 درصدِ سود 1 میلیارد دلار ثروت) – این بدین معناست که هر از خودراضیِ FBO‌ای باید قادر به پرداخت 60،000 دلار در ماه باشد (قیمتِ گران‌ترین آپارتمان‌های نیویورک که در سایتِ zillow.com پیدا کردم).

منهتن نیویورک

منهتن نیویورک

و من حتی در همسایگی خانه‌های ارزان زندگی نمی‌کردم: اگر انتخاب کرده بودم که در یک خانه‌ی بدون آسانسور زندگی کنم، می‌توانستم هرماه 1700 تا 1800 دلار اجاره بدهم – نه اینکه دقیقا به اندازه‌ی یک میلیاردر بپردازم. و در سمتِ شرقی‌ترِ الیگارش‌زده‌، اجاره‌ها حتی پایین‌تر هم هستند.

و این اجاره‌های غیر BBO‌ای در مناطق خوب منهتن هستند؛ در بیشتر بخش بیرونی نیویورک حتی اجاره‌ها پایین‌تر هم هستند.   بنابراین، کاملاً روشن است که برای زندگی در نیویورک (حتی در مناطق خوب منهتن) نیازی نیست که یک FBO باشید.

در مجموع، اکثریت قریب به اتفاق افرادی که در نیویورک زندگی می‌کنند ، و قیمت‌ها را مناقصه می‌کنند، FBO نیستند. غیر از مقررات دولتی (و مشکلات فنیِ ساخت خانه در شهری که در حال حاضر ساخته شده است) دلیل دیگری وجود ندارد که چرا عرضه جوابگوی تقاضا نمی‌باشد.

با این وجود دو حقیقت در استدلال “تقاضای بینهایت” وجود دارد: اول اینکه حتی اگر نیویورک 1000 FBO هم داشته باشد باز افراد داخلی پولدار زیادی دارد – نه تنها میلیادرها بلکه افراد عادیِ با درآمد شش رقمی، افرادی که نمی‌توانند 60،000 را تامین کنند اما می‌توانند 50،000 تا را بپردازند. هرچه شهری پولدار بیشتری داشته باشد قیمت خانه‌های آن شهر بالاتر می‌روند – که به نوبه‌ی خود بدین معناست که شهر باید برای رشد عرضه بیشتر تلاش کند.

دوم اینکه، حتی اگر عرضه‌ی کافی مسکن اجاره‌ها را پایین نگه دارد، می‌تواند اینطور باشد که هیچ خط مشیء امکان‌پذیر از لحاظ سیاسی آنقدر عرضه را بالا نخواهد برد که اجاره را مهار کند. اما از آنجایی که شاید اکنون خوانندگان این وبلاگ آگاه باشند، “سیاست مطلوب من” و ” خط مشیء امکان‌پذیر از لحاظ سیاسی” دو مفهومی هستند که به ندرت هم را قطع می‌کنند.

منبع : http://www.planetizen.com

FavoriteLoadingاضافه کردن به لیست علاقه مندی ها

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

کد امنیتی * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

« »

Scroll to top